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Schimmel in der Mietwohnung - was tun?


Ein Beitrag in Zusammenarbeit mit Rechtsanwalt Tim Vlachos
Stand: 17.01.2014

Wer wegen Schimmelbefalls seine Mietwohnung fristlos kündigen will, muss in der Regel erst nachweisen, dass der Pilz für ihn als Bewohner gesundheitsgefährdend ist. Sichtbare Schimmelbefall allein ist normalerweise noch kein ausreichender Beweis dafür, dass die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung tatsächlich eingeschränkt sind. Ein Mieter kann nicht so ohne Weiteres fristlos kündigen. Selbst dann nicht, wenn der Schimmelbefall als solcher unstrittig ist. Vielmehr sollte er mit einem medizinischen Sachverständigengutachten darlegen, dass der Schimmelpilz „in höchstem Maße“ gesundheitsschädigend ist. Auch muss dem Vermieter bei Schimmelbefall in der Wohnung eine angemessenen Frist zur Abhilfe geben werden. Fristlos kündigen können die Bewohner wirklich erst dann, wenn trotzdem nichts geschieht.

Tritt in einer Wohnung Schimmelbefall auf, so ist davon auszugehen, dass sich in erster Linie der Vermieter darum zu kümmern hat. Will der sich dagegen vor den Kosten mit der Behauptung drücken, daran wäre nur das Wohnverhalten der Mieter schuld, dann muss er dies auch akribisch beweisen können. Darüber hinaus hat der Vermieter nachzuweisen, dass das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und somit keine aus dem Rahmen fallende Beheizungs- oder Belüftungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, um den Schaden zu vermeiden. Erst wenn ein solcher Nachweis geführt wurde, dürfte in der Regel die Vermutung gerechtfertigt sein, dass die Schadensursache beim Mieter liegt.

Mieter sollten im Übrigen erst dann ihre Mietzahlungen wegen eines Mangels der Wohnung von sich aus mindern, wenn die Bewohner den Missstand auch ihrem Vermieter gemeldet haben. Zwar steht den Mietern ungeachtet einer unterbliebenen Schimmelbefall-Anzeige jederzeit ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels zu. Doch wenn dieser nur den Bewohnern bekannte Mangel dem Hausbesitzer verborgen bleibt, weil die Mieter ihn nicht anzeigen, könnte die Mietminderung als willkürlicher Vertragsbruch ausgelegt werden – und der Vermieter nunmehr seinerseits das Recht einer fristlosen Kündigung eingeräumt bekommen.

Verschwindet schließlich der Schimmel in einer Wohnung wieder von selbst, ohne dass der Hausbesitzer irgendwelche bautechnischen Veränderungen vornehmen ließ, ist die Schimmel-Mietminderung meist auch im Nachhinein hinfällig. In einem solchen Fall werden die Gerichte wohl zu Recht annehmen, dass die Schimmelbildung von Anfang an allein durch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters selbst verursacht war. Zumal, wenn die gesamte Zeit über keine derartigen Mängel in den Nachbarwohnungen gemeldet wurden. Das Verschwinden der Schimmelpilze ohne Zutun der Parteien spricht jedenfalls entscheidend für eine nachhaltige Änderung der Heiz- und Lüftungsgewohnheiten durch den Bewohner. Und dafür sind die Bewohner nun mal selbst verantwortlich und können nicht noch ihren Vermieter über eine unzulässige Mietminderung zur Kasse bitten wollen.

Rechtsanwalt Tim Vlachos

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