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Die Miete nicht gezahlt - vom Vermieter abgemahnt


Ein Beitrag in Zusammenarbeit mit Rechtsanwältin Tanja Leopold
Stand: 17.07.2012

Frage: Mein Mieter zahlt nicht regelmäßig, ich will ihn abmahnen. Kann ich das selber machen, oder muss ich auch noch Geld dafür zahlen, damit ein Anwalt es tut? Wie oft muss ich abmahnen, bis ich eine Räumung durchsetzen kann?

Antwort: Für ein und denselben Verstoß reicht vor dem Gang zum Gericht eine einzige Abmahnung. Wobei der Zwang zur vorherigen Abmahnung streng gesetzlich nur dann besteht, wenn es sich um eine Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch oder eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund handelt. Das Gesetz als solches fordert eine Abmahnung nämlich ausdrücklich nur in diesen "besonders harten" Fällen. Was die meisten Richter in der Gerichtspraxis aber nicht davon abhält, in der Beweisaufnahme darauf zu bestehen, dass bei Mietstreitigkeiten auch anderer Art der Vermieter seinen Mieter vorher doch bitte schön erst einmal abgemahnt hat.

Eine Abmahnung muss nicht immer schriftlich erfolgen, sondern kann auch mündlich ausgesprochen werden. Allerdings kann es dann später bei der Beweissicherung Schwierigkeiten geben, weshalb in der Regel doch die Schriftform vorzuziehen ist. In einem solchen Mahnschreiben reicht es nicht aus, ein Fehlverhalten nur allgemein zu rügen, sondern es muss detailliert und präzise angegeben werden, was vorgeworfen wird: mit Sachverhalt, Ort, Datum und Uhrzeit. Erweist sich einer der Vorwürfe später aber als nicht gerechtfertigt, ist die gesamte Abmahnung unwirksam - egal, ob die anderen abgemahnten Verstöße zutreffen oder nicht. Deshalb sollte man bei mehreren Verstößen lieber auch mehrere Abmahnungen schreiben und sie einzeln verschicken.

Wenn Sie sowieso vor Gericht ziehen wollen, was bei einer fristlosen Kündigung gegen den ersichtlichen Willen des Mieters meist nicht zu umgehen sein wird, erweist es sich als sinnvoll, von Anfang an die Hilfe eines Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen. Ein Brief von einem Anwalt strahlt schließlich mehr Professionalität aus und macht den Ernst der Lage bewusster, zumal hierbei trotz aller Formfreiheit bestimmte inhaltliche Vorgaben zu beachten sind. Muss doch eine juristisch wirksame Abmahnung neben der obligatorischen Aufforderung, das beschriebene Fehlverhalten abzustellen, immer auch die klar ersichtliche Warnung enthalten, dass die gerügten Missstände in Zukunft nicht mehr geduldet werden. Dass ansonsten also die fristlose Kündigung nebst möglicher gerichtlicher Zwangsräumung ins Haus steht. Und das alles auf Kosten des Abgemahnten - einschließlich Ihrer eigenen Anwaltsgebühren.

Rechtsanwältin Tanja Leopold

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