Neben dem handelsrechtlichen Begriff, mit dem Inventar ein Vermögensverzeichnis meint, wird im Miet- und Pachtrecht mit Inventar die Einrichtung und Ausstattung von Räumen bezeichnet. Wesentlich ist das Inventar bei der Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag.
Nicht maßgeblich ist grundsätzlich bei der Einordnung, wie der Vertrag von den Vertragsparteien genannt wird. Maßgeblich dafür, ob Mietrecht oder Pachtrecht zur Anwendung gelangt ist das Wesen des Vertragsverhältnisses selbst. Werden beispielsweise Räume zur Erzielung von Gewinn überlassen, die nach Ihrer Ausstattung und Ihrer Einrichtung hierfür vorgesehen und geeignet sind, so handelt es sich um einen Pachtvertrag. Wird allein der Raum ohne Inventar überlassen, so handelt es sich um einen Mietvertrag. Aus der Überlassung des Inventars ergeben sich Sorgfaltspflichten im Umgang mit den Gegenständen.
Abzugrenzen ist das Inventar vom möblierten Wohnraum, für den in bestimmten Fällen Sondervorschriften gelten.
Während in einem Mietvertrag geregelt wird, dass der Mieter gegen Zahlung der Miete die Räumlichkeiten nutzen darf, geht ein Pachtvertrag weiter: Ein Pächter darf die Räumlichkeiten nicht nur nutzen, sondern er kommt zusätzlich in den "Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind", heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB - Bürgerliches Gesetzbuch, § 581). Pächter dürfen also mit den gepachteten Räumlichkeiten und dessen Inventar Geld verdienen.
Ein Pächter ist verpflichtet, mitgepachtetes Inventar, falls nötig, zu ersetzen - außer er hat einen Verlust nicht selbst zu verantworten (BGB, § 582). Wenn der Pächter zu Beginn des Pachtverhältnisses das Inventar zum Schätzwert übernimmt, muss er abgenutzte Gegenstände ersetzen. Bei Pachtende muss der Pächter das Inventar zum Schätzwert zurückgewähren. Unnötiges Luxus-Inventar muss der Verpächter nicht übernehmen.
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